올해 상반기 서울 내 숙박업 건물 거래액이 8657억원에 달하며 지난해 같은 기간보다 47% 증가한 것으로 나타났다. 거래 건수는 비슷했으나 거래 금액이 크게 늘면서 투자 열기가 확산됐다. 특히 종로구와 중구에서 숙박업 건물 매매가 활발히 이루어졌다. 두 지역은 인사동, 북촌 한옥마을, 명동, 남산서울타워 등 외국인 관광객 방문이 많은 대표적 관광지다.
서울 마포구도 지하철 2호선과 경의중앙선, 공항철도 등이 지나는 홍대입구역 인근을 중심으로 숙박업 건물 거래가 증가하는 모습을 보였다. 이처럼 교통과 관광 인프라가 갖춰진 지역을 중심으로 숙박업 건물 투자 수요가 집중되고 있다. 실제로 종로구 숭인동 신설동역 인근 숙박업 건물은 지난 4월 27억8000만원에 거래되었는데, 평당가가 7600만원에 이르는 고가에 매각됐다. 감정평가 업계는 주변 유사 건물 평당가가 5000만원 수준임을 고려할 때 건폐율 혜택이 부여된 점이 가격 상승 요인으로 분석했다.
한국관광공사에 따르면 지난해 방한 외래 관광객 수는 1893만명으로, 코로나19 이전인 2019년 1750만명을 넘어섰다. 코로나19 팬데믹 기간 외국인 관광객이 급감했으나 K컬처의 세계적 인기 영향으로 빠르게 회복 중이다. 올해 상반기만 1071만명이 한국을 방문해 연간 역대 최고 기록을 경신할 전망이다. 서울은 미국 여행 전문 매체 ‘트래지 트래블’이 발표한 ‘2026 더 트래지스’에서 글로벌 MZ세대가 가장 선호하는 도시 1위로 5년 연속 선정되면서 젊은 해외 관광객들이 집중되고 있다.
특히 성수동은 다양한 K패션, K뷰티 팝업 스토어와 광장시장 K푸드, 동묘 빈티지 쇼핑 등 외국인 관광객이 선호하는 코스로 부상했다. 그러나 성동구의 숙박시설 수는 종로구, 중구, 강남구 등에 비해 크게 부족한 편이다. 성동구 내 총숙박시설 수는 41개에 불과해 외국인 관광객 증가에 따른 숙박 수요를 감당하기 어려운 상황이다.
이런 수요에 맞춰 최근에는 단독주택이나 다세대주택을 매입한 뒤 숙박업으로 용도변경해 재매각하는 사례가 늘었다. 알스퀘어에 따르면 올해 1~5월 서울에서 주택을 호스텔 등 숙박업으로 용도변경한 건물은 171건으로, 전년 동기 대비 약 4배 증가했다. 2023년과 2024년 전체 용도변경 건수도 이미 넘어섰다. 성수동이 대표적 지역이다.
상업용 부동산은 주택과 달리 실거주 의무가 없고, 양도차익에 대한 세금도 법인세 체계로 적용된다. 보유 기간에 따른 세율 차등이 없기 때문에 단기간 내 거래가 활발하다. 성수동 북성수 지역의 한 숙박업 건물은 지난해 2월 19억원에 매입된 뒤 용도변경과 리모델링을 거쳐 올해 4월 31억7000만원에 팔렸다. 같은 성수동 연무장길 인근 건물 역시 2023년 15억5000만원에 산 뒤 올해 5월 35억원대에 매각됐다. 이 건물은 주택에서 근린생활시설로, 다시 호스텔로 용도변경한 뒤 재판매된 것으로 알려졌다.
더욱이 매입 후 1년도 되지 않아 재매각에 나선 사례도 있다. 성수동 연무장길 인근 다세대주택은 3월 60억원에 팔린 뒤 7월 호스텔로 용도변경됐다. 이 건물 소유주는 85억원에 재매각을 준비 중인 것으로 전해졌다. 해당 부동산은 성수동 내 핵심 관광지 인근에 위치해 입지가 뛰어난 것으로 평가받는다.
서울 내 숙박업 건물 거래와 주택의 숙박업 용도변경이 늘어나는 것은 외국인 관광객 증가와 숙박시설 부족 현상이 맞물린 결과로 풀이된다. 서울시와 관련 기관은 관광산업 활성화와 숙박 인프라 확충을 위해 다양한 정책을 추진할 필요가 있다. 특히 성수동처럼 새롭게 떠오르는 관광지에서는 숙박업 건물 수요가 꾸준히 증가할 전망이다.
최근 서울 숙박업 건물 시장은 부동산 시장 내에서도 특징적인 흐름을 보인다. 주거용 부동산과 달리 상업용 부동산은 실거주 요건이 없고, 법인세 체계 적용으로 단기 매매가 가능하다. 따라서 숙박업 건물은 빠른 가치 상승과 재매각을 노리는 투자자들의 관심을 받고 있다. 동시에 외국인 관광객이 몰리는 지역으로 집중되는 현상도 뚜렷하다. 관광객 증가가 지역 상권 활성화와 부동산 가치 변동에 영향을 주고 있다.
향후 서울 숙박업 건물 시장은 관광객 규모와 도시의 인기 변화에 따라 유동적일 것으로 보인다. 부동산 전문가들은 "서울의 글로벌 관광 경쟁력이 강화될수록 숙박업 건물에 대한 투자 수요는 꾸준히 증가할 가능성이 있다"고 설명했다.
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